其他专业课#2018经济学考研究生#"租售同权"这个热点值15分

进入2017年
，中国房地产市场迎来一场剧烈的变革。热点城市相继步入以限购、限贷 、限价
、限售、限商为核心的“五限
”时代，房价过快上涨势头得到遏制 。与此同时 ，随着多地发文壮大租赁市场
，调整土地供应政策，楼市长效机制开始破冰 ，轮廓正逐渐显现
。

北京17日发布的租赁新政指出
，北京户籍承租公租房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。

非京籍方面 ，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案 、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的
，其适龄子女可在该区接受义务教育 。

“过去无论是京籍还是非京籍人口，只能选择在户籍地或房产地接受义务教育 ，北京的租赁新政是‘租售同权’的最好体现
。”中原地产首席分析师张大伟说。

考研出题点：经济学考研中
，“租售同权 ”出台的背后是高房价问题，在需求供给模型的两端 ，都各自有非常丰富的知识 。房价连年居高不下，多次调控收效甚微
，越来越多的专家认为中国房地产已经出现了泡沫
。又鉴于房地产对宏观经济的巨大影响，郑炳老师提醒大家很容易在宏观论述题中成为一个重要的答题点。

背景知识补充

第一个问题是 ，房价为什么居高不下?以下三个方面的因素可供参考：

第一
，真实居住需求的释放 。城镇化进程中会有大量的商品房需求，而且在中国城镇化开始启动加速时 ，本身就存在较大的房地产供求缺口
，因此，房地产需求就包括：历史缺口
、新增刚需和置换需求
。又由于政府对住宅用地的控制 ，土地供应基本上是刚性的
，且中国的经济发展不平衡，资源集中的大城市房屋的供需矛盾相对紧张 ，带来房价的上涨。再加上在供需矛盾紧张的地区
，土地市场竞争激烈，频频出现的“地王
”一方面推高后期建造成本 ，另一方面拉高预期，甚至带动市场非理性“恐慌性入市” 。

第二
，信贷宽松是支持条件。低息的货币环境和较低的首付为需求的释放提供了条件，同时2015年以来的股市超常规波动、“汇改 ”带来市场短期内的资产荒 ，大量资金进入房地产市场
，在供给没有跟上的情况下房价出现明显上涨
。

第三，基于前两者产生的房价上涨预期 ，进一步衍生投资甚至投机需求
，刺激房价继续上涨，这部分需求可以说是非理性的 ，基于相信房价还会以高于资金成本的速度上涨
，这部分需求应该被遏制。

从房地产市场调控的历史经验看，限购限贷等短期行政调控可能在长效机制形成后会逐步退出政府调控工具箱 ，但是这是个长期过程
，不是短期就能实现的，短期来看如果房价上涨的预期依旧存在 ，那么限购限贷不会突然大幅放松 。

第二个问题是，什么是租购同权?

所谓租购同权
，就是说租房子和买房子享受同等的公共服务的权利
。从根本上讲，要重点落实的主要对象应该是“新市民
”即流动人口和刚就业的年轻人 ，除了这两类群体
，国内一线及重点二线城市的其它城市家庭并不存在显著的住房问题，即便是城市有户籍的低收入家庭也不存在住房问题。目前看 ，只有新市民应该是租房政策关注的对象 。

另一方面
，购房需求有很大一部分，实质上是对优质教育资源的需求 ，即学区房
。在短期内
，以租代购可能会暂时减轻部分家庭的经济压力，但不管是租房还是购房 ，居民支付的高房价或者高房租中的高额教育溢价
，并没有付给教育机构，用来创造更好的教育环境。也就是说 ，租售同权只是改变了分蛋糕的方式，但没有从根本上解决优质教育资源的稀缺问题 。不过长期来看
，租赁需求增加可能会在一定程度上促进购房需求的下降，房价有望回归理性
。租购同权是大势所趋 ，是落实购租并举的重要环节
，也是下一步租赁立法的重要内容之一。租购同权如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用 ，对于提升和稳定租金回报率意义重大 。