经济学#2022资产评估硕士强化训练#土地资产价格体系

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时间：2021-08-3014:04:13

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，资产评估硕士作为经济学作为热门专业，未来的发展潜力也不错 ，相信是不错的选择 。下面三人行考研网小编整理了“2022资产评估硕士强化训练：土地资产价格体系”
，希望对大家有所帮助
。

三 、土地资产价格体系

(一)土地资产价格类型

1
、基准地价。

基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和预算的商业 、工业
、住宅等各类用地土地使用权的平均价格 。

基准地价评估是以城镇整体为单位进行的
。

定义中可以看到：

(1)基准地价是一个区域性的平均低价 ，它可以是级别或区段的平均地价
，也可以是路段地价的平均值;

(2)基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地 、工业用地的平均地价;

(3)基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格;

(4)基准地价是单位土地面积的地价。

2
、标定地价 。

标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中 ，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格
。

定义中可以看到：

(1)标定地价市政府评估的具体地块的地价
，即宗地地价;

(2)在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估 ，只是在进行土地使用权出让 、转让、抵押
、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估;

(3)标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

3、土地使用权出让底价 。

土地使用权出让底价
，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

4 、转让价格
。

地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。

5
、出租价格 。

地产出租价格亦称土地使用权租金价格 ，其价格表现有两种形态
。

(1)土地使用者之间所形成的租金价格。

(2)国家与土地使用者之间形成的租金价格 。

除上述地价外
，还有土地交易成交价格、抵押价格等
。

基准地价 、标定地价和土地使用权出让价格之间，既有区别又有联系。

它们都不是地产交易市场的成交地价 ，但都起着调控市场交易地价的作用 。

基准地价是标定地价评估的基础
，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据
。

基准地价和标定地价
、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价 ，后两者则是具体到宗地或地块的地价
，亦称宗地地价。

土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的，土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途 、地产市场行情
、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地(含成片出让土地)的地价 ，即土地使用权出让前政府控制的最低标价;标定地价则是根据宗地的形状、大小 、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正
，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价 。

标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价
。

目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式 ，可划分为一级市场和二级市场。

一级市场亦称政府批租市场
，是政府垄断市场 。

二级市场是土地使用权的转让
、出租、抵押市场的总和，在国家法律规定的范围内充分竞争。

(二)土地资产价格的特点

1 、土地价格不是土地价值的货币表现 ，其价格不由生产成本决定
。

2、土地价格主要由土地的需求决定。

3
、土地价格具有明显的区域性 。

4、土地价格的上涨性
。①土地需求上升;②资本的边际收益率会下降。