法学#2021考研究生法硕#民法学精选案例分析(21)

类目：三人行考试网>法学>正文

时间：2020-03-2914:13:27

案例：

老张有平房三间 ，1986年7月，老张去世
，未留遗嘱。老张的两个儿子张三和张四各继承一间半，并将三间房屋重新间隔 ，在房屋中间以木板隔开
，各住一间半 。1989年7月，张三单位分给张三一套两室一厅的住房 ，张三遂欲将自己的一间半房卖掉。张四表示愿意以1.5万元买张三的一间半平房
，但张三认为价格低，不同意卖
。李四表示愿意以2万元价格买该房 ，张三于是同李四签订了房屋买卖合同
，并到有关部门办理了过户手续。张四因此起诉到法院，诉称该房屋为兄弟二人共有 ，哥哥张三在未经其同意的情况下将一间半房屋卖给他人
，侵犯了其所有权，请求法院判决合同无效 。

[问题]

1 、张三与张四对本案涉及的一间半房屋是否为共同所有?如果是 ，是按份共有还是共同共有?如果不是，为什么?2.假设张三和张四在继承后均未住进该房屋
，该房屋保持其父在世时之原样，那么 ，张三在这种情况下欲卖自己的一间半房屋应如何办理?要受到什么限制?

案例分析：

1.三与张四对该房屋不能构成共有
。共有是指两个人以上的权利主体对同一个财产都享有所有权的状态。本案中
，张三和张四对于其父遗留的三间房屋已经作出了适当的分割，已经做到了产权的进一步分化 ，应当认定各自对其所实际占有的一间半房屋享有所有权
，不存在共有关系 。

2.在这种情况下，由于房屋未做分割 ，张三和张四对继承财产都享有所有权
，因而构成共同共有关系
。在共同共有的情况下，张三欲处理其一间半房 ，应受到如下限制：第一
，对于共有财产不能全部处分，只能处分部分共有财产;第二 ，共有人对其处分共有财产，享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》规定：“共同共有财产分割后
，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用 ，其他原共有人主张优先购买权的
，应当予以支持 。 ”因此，张三在出卖其房屋时 ，一方面无权处分属于张四的部分
，同时在出卖时要考虑到张四享有优先购买权，在同等条件下应把房屋卖给张四

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